სამშენებლო საქმიანობა რეგულირებული სფეროა და ნებართვის მიღებას საჭიროებს. თავის მხრივ, ნებართვის გაცემა გამცემის მიერ - ძირითადად, მუნიციპალური ორგანო, საქმიანობის რეგულაციებთან შესაბამისობის შემთხვევაში ხდება, რაც კანონითა და კანონქვემდებარე აქტებითაა მოწესრიგებული. ამდენად, ნებართვის მიღება სამშენებლო წესებთან შესაბამისობის დასტურია. ასეთი რეგულაციები კი ბოლო წლებში, კერძოდ, 2018 წლის პირველ ნახევარში შეიცვალა და შედარებით გამკაცრდა. განსაკუთრებით სამშენებლო საქმიანობის მასშტაბური რეგულირება ქალაქ თბილისში სამუშაოებს განხორცილებას უკავშირდება, რომელიც, თავის მხრივ, ამ სექტორის და მთლიანად ეკონომიკის მნიშვნელოვანი ნაწილია. მთლიანი შიდა პროდუქტის (მშპ) 51.7% თბილისში იქმნება, ხოლო უშუალოდ სამშენებლო სექტორის 68.0% დედაქალაქიშია წარმოებული.
მშენებლობის სექტორის ზრდა
მშენებლობის სექტორს ეკონომიკის მნიშვნელოვანი წილი უჭირავს. ეკონომიკის ეს სექტორი კი განვითარების მაღალ ტემპს იკავებდა, მაგრამ ბოლო წლებში ტემპი შენელებულია. გასული პერიოდის მაჩვენებლებით, სექტორული ეკონომიკის საშუალოდ 8.0% მშენებლობის წვლილია, რითაც სექტორებს შორის განაწილებაში მეოთხე ადგილს იკავებს. გარდა უშუალოდ მშენებლობის სექტორისა, ამავე სექტორში შექმნილი პროდუქციასთან დაკავშირებული მომსახურების - უძრავი ქონებასთან დაკავშირებული საქმიანობას (ყიდვა-გაყიდვა, იჯარა, გაქირავება და ა.შ.) მთლიანი ეკონომიკის საშუალოდ 11.0%-იანი წილი უჭირავს. აღნიშნული ფაქტი, კიდევ ერთხელ მიუთითებს სამშენებლო სექტორის განსაკუთრებულ როლს მთლიან ეკონომიკაში. 
2010 წლიდან სამშენებლო სექტორის წილი ყოველწლიური ზრდის ტრენდით ხასიათდება, მაგრამ 2018 წლიდან ტრაექტორია შეიცვალა. 2010 წელს მდგომარეობით, მთლიანი ეკონომიკის 4.2%-იანი წილი მშენებლობას გააჩნდა, რაც ამ სექტორში არსებული მაღალი ზრდის ტემპის გავლენით, 2017 წელს 9.1%-ს მიაღწია. ამ პერიოდში, ეკონომიკის გამორჩეული სექტორი მშენებლობა იყო, განვითარების ტემპებით. თუმცა, 2018 წლიდან ტენდენცია შეიცვალა, როცა სექტორში 3.1%-იანი კლება დაფიქსირდა.
2019 წლისთვის კი მშენებლობის სექტორის წილი 8.2%-იან ნიშნულზეა მოსალოდნელი, ხოლო სამი კვარტლის რეალური ზრდის საშუალო მაჩვენებელი 3.7%-ია. ეს ნიშნული წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, საკმაოდ დაბალია. 2019 წელს სექტორისთვის განსაკუთრებით უხეირო წლის დასაწყისი აღმოჩნდა, როცა ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 11.0%-იანი კლება დაფიქსირდა. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ მშენებლობის სეტორში პროდუქციას კერძოსთან ერთად საჯარო სექტორიც ქმნის. ამ უკანასკნელის მიერ სექტორში განხორციელებული წმინდა ინვესტირება გაზრდილია. კერძო, ნაერთი ბიუჯეტის კაპიტალური ხარჯები 2017 წლიდან იზრდება. ეს კი მშენებლობაში კერძო სექტორის წვლილის შემცირებას და საჯარო გამოკლებით, სექტორის კიდევ უფრო დაბალი ზრდის ტემპზე მიუთითებს.
ინვესტიცები მშენებლობაში
გასული წლის 9 თვის მონაცემებით, მშენებლობის სექტორის პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების (პუი) მოცულობამ 66.2 მლნ აშშ დოლარი შეადგინა, რაც 2018 წლის ანალოგიურ პერიოდში 175.0 მლნ აშშ დოლარი იყო. ამდენად, 2019 წლის სამ კვარტლის მონაცემებით, მშენებლობის სექტორში ინვესტიციები 62.2%-ით შემცირდა. განსაკუთრებით, მასშტაბური შემცირება წლის დასაწყისში დაფიქსირდა, როცა პუი-ს მოცულობა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 93.1% -ით ნაკლები იყო. აღნიშნული კი, ამავე კვარტალში მშენებლობის სექტორის 11.0% -ით შემცირებაში აისახა. 
ზოგადად, ეკონომიკაზე და მის ყოველწლიურ ზრდაზე მნიშვნელოვანი გავლენა პირდაპირ უცხოურ ინვესტიციებს გააჩნია, რომელიც ეკონომიკის დაკრედიტების ერთ-ერთი ძირითადი წყაროა, რადგან აღნიშნული მშპ-ს საშუალოდ 9.8%-იან წილის იკავებს. მათ შორის, მშენებლობის სექტორის განვითარებაშიც უცხოური ინვესტიციები კრიტიკული მნიშვნელობისაა. 2010-2018 წლებში მშენებლობის სექტორში განხორციელებულმა პუი -მ ამავე სექტორის საშუალოდ 13.1% შეადგინა, რაც ადასტურებს პუი-ს როლს სექტორის ზრდაზე. ხოლო, ამავე პერიოდში, მთლიანი პიუ-ს საშუალოდ 9.5% სწორედ მშენებლობის სექტორში განხორციელებული ინვესტიციაა. აღსანიშნავია, რომ იმ პერიოდში როცა პუი შემცირდა, მშენებლობის ზრდის ტემპი შენელდა, ხოლო რიგ შემთხვევაში კლება დაფიქსირდა. 2017-2018 წლებში კი მშენებლობაში უცხოური ინვესტიციები არ გაზრდილა.
მშენებლობის სექტორის დასაქმება
2010-2017 წლებში მშენებლობის სექტორის რეალური ზრდის პარალელურად, მშენებლობაში კერძო სექტორის მიერ დაქირავებით დასაქმებულთა რაოდენობაც ყოველწლიურად იზრდებოდა. აღნიშნულ პერიოდში, სექტორში დაქირავებით დასაქმება 38.9 ათასიდან 72.3 ათას პირამდე გაიზარდა, რაც 85.7%-იანი მატებაა. 2010-2017 წლებში, დაქირავებით დასაქმებულთა მთლიანი რაოდენობის საშუალოდ 8.8% მშენებლობის სექტორში იყო დასაქმებული და სამუშაო ძალაზე მოთხოვნის ფორმირებაში მნიშვნელოვანი წვლილი გააჩნდა. ადრეულ წლებში დასაქმებულთა რაოდენობის ყოველწლიური ზრდის შემდეგ, პირველად, სექტორში დასაქმება 2018 წელს დაფიქსირდა, როცა დაქირავებით დასაქმებულთა რაოდენობა 0.8 ათასი შემცირდა. 
რაც შეეხება შრომის ანაზღაურებას, საქართველო ეკონომიკის სექტორებში მაღალი ანაზღაურებითა და მისი ზრდის ტემპით ის სფეროები გამოირჩევა, რომლებსაც განვითარების მაღალი ტემპით გააჩნია. სამშენებლო სექტორი ამ კუთხითაც ეკონომიკის თვალსაჩინო ნაწილია. აღნიშნული სექტორის მაღალი ზრდის ფონზე, ერთ მხრივ, სექტორში დასაქმების მაჩვენებლები სწრაფი ტემპით იზრდებოდა, ხოლო, მეორე მხრივ, დასაქმებულთა ანაზღაურების მაჩვენებლები. 2010-2017 წლებში სამშენებლო სექტორში დაქირავებით დასაქმებულთა თვიური რეალური შრომის ანაზღაურება 75.4%-ით, 671.0 ლარიდან 1 176.8 ლარამდე გაიზარდა, რაც 2018 წელს 1 213.9 ლარი იყო. ამ წლის მიხედვით, სამშენებლო სექტორი ანაზღაურებით საფინანსო სექტორის შემდეგ ეკონომიკის ყველაზე მაღალანაზღაურებადი ნაწილია. ეს მაჩვენებელი კი მთლიანი ეკონომიკის საშუალო ყოველთვიური შრომის ანაზღაურებაზე 44.8%-ით მეტია. 
ხსენებული ფაქტები და გარემოება მიუთითებს, რომ სამშენებლო სექტორი სამუშაო ძალის დასაქმების ერთ-ერთი ძირითადი ნაწილია, რომელიც მისი განვითარების ტემპიდან გამომდინარე უმუშევრობის შემცირებაში განსაკუთრებულ როლს თამაშობს. თუმცა, აღსანიშნავია, რომ გასულ წელს სამშენებლო სექტორში დასაქმების ტემპი შეიცვალა, რამაც სამუშაო ძალის მოთხოვნაში მისი როლის კლება გამოიწვია. კერძოდ, წლის დასაწყისში სექტორის კლების ფონზე დასაქმების წილი 6.7%-მდე შემცირდა, რაც მომდევნო კვარტლებში გაუმჯობესდა, თუმცა მანამდე არსებულს კვლავ ჩამორჩება.
მშენებლობის ნებართვა
როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, მშენებლობა სანებართვო საქმიანობაა, რომელის ნებართვას მუნიციპალური ორგანო გასცემს. ქვეყნის მასშტაბით გაცემული ნებართვების ½ -ზე მეტი ქალაქ თბილისში გაიცემა, ვინაიდან რეგიონულ განაწილებაში მთლიანი ეკონომიკის ½ -ზე მეტი და მშენებლობის 2/3-ზე მეტი დედაქალაქში შექმნილი ღირებულებაა.
2017 წალმდე ქვეყნის მასშტაბით გაცემული სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა ყოველწლიურად იზრდებოდა, რაც ამ წლიდან შეიცვალა. 2017 წელს გაცემული ნებართვების მთლიანი მოცულობა 4.9%-ით, 0.5 ათასით შემცირდა. მომდევნო წლესაც ნებართვების რაოდენობის კლება დაფიქსირდა. 2018 წელს ეს მაჩვენებელი 2.8%-ით შემცირდა. 
მსგავსად მთლიანად ქვეყნის მასშტაბისა, 2017 წლიდან სამშენებლო საქმიანობისთვის გაცემული ნებართვების რაოდენობა თბილისის მუნიციპალიტეტშიც შემცირდა. კერძოდ, 2016 წელს თბილისში გაცემული ნებართვების რაოდენობა 5.2 ათასს ერთეულს შეადგენდა, რაც 2017 წელს 5.0 ათასამდე, ხოლო 2018 წელს 4.9 ათას ერთეულამდე შემცირდა. თუმცა, წინა ორ წელთან შედარებით, 2019 წელს უფრო მეტი, 5.2 ათასი მშენებლობის ნებართვა იქნა გაცემული.
უძრავი ქონების რეგისტრაცია/გაყიდვა
სამშენებლო სექტორთან დაკავშირებული კიდევ ერთი მაჩვენებელი უძრავი ქონების პირველადი რეგისტრაციის რაოდენობაა, რომელიც ახლადაშენებული ქონების (ბინები) რაოდენობას მოიცავს (აღნიშნული მონაცემები გარდა შენობა-ნაგებობისა, მიწის მაჩვენებელბსაც შეიცვას).
2014 წლიდან უძრავი ქონების პირველადი რეგისტრაციის მაჩვენებელი გამოკვეთილად იზრდებოდა და 2017 წელს 28.4 ათას ერთეულს მიაღწია. ამავე წლის მაჩვენებელი ბოლო ათწლიან პერიოდში ყველაზე მაღალ ნიშნულს იკავებს. თუმცა, მომდევნო, 2018 წელს ეს რიცხვი 18.5%-ით შემცირდა, ხოლო 2019-ში კი - შედარებით უფრო მეტი უძრავი ობიექტი დარეგისტრირდა. კერძო, ეს მაჩვენებელი, წინა წელთან შედარებით, გასულ წელს 10.5%-ით გაიზარდა. 
გარდა სამშენებლო რეგულაციებისა, სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორებზე გამკაცრებულმა საბანკო რეგულაციებმაც გავლენა იქონია. ამის მიზეზი კი, ბინების შესაძენ ძირითადად რესურსად იპოთეკური სესხების არსებობაა. კერძოდ, 2019 წლის დასაწყისიდან დაკრედიტების წესის გამკაცრება ფიზიკურ პირებს შეეხო, რაც უძრავი ქონების ბაზარზე ნეგატიურად აისახა. გასული წლის სამივე კვარტალში გაყიდული ბინების რაოდენობა, წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, შემცირდა. აღნიშნული კლება კი ახლადაშენებული ბინების გაყიდვების რაოდენობას უკავშირდება. 2019 წელს III კვარტალში, წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, ახალადაშენებული გაყიდული ბინების წილი 2.0 პ.პ. არის შემცირებული, რაც, ერთი მხრივ, უფრო ადრე გამკაცრებული რეგულაციებით და მშენებლობის ტემპის შენელებით, ხოლო, მეორე მხრივ, ფიზიკური პირების დაკრედიტების წესის გამკაცრებით შეიძლება აიხსნას.
შეჯამება
როგორც ვნახეთ, მშენებლობის სექტორი და მასთან დაკავშირებული უძრავი ქონებით საქმიანობა ეკონომიკის მნიშვნელოვანი ნაწილია, რომელის წილი მთლიან ეკონომიკაში საშუალოდ 16%-ს შეადგენს. ორივე სექტორს წლების მანძილზე სხვა სექტორებთან შედარებით მაღალი და სტაბილური ზრდის ტემპი ახასიათებდა, მაგრამ გასული ორი წლის განმავლობაში მდგომარეობა შეიცვალა. განსაკუთრებით კი სამშენებლო ნაწილში, სადაც სექტორის რეალური ზრდა არასტაბილურია და ცალკეულ კვარტლებში, რუსეთ-საქართველოს ომისა და მსოფლიოს ფინანსური კრიზისის შემდეგ, კლება დაფიქსირდა. აღნიშნული კი ამ სექტორის მიერ დასაქმებულთა რაოდენობაზე უარყოფითად აისახა. მაშინ, როცა მშენებლობა ერთ-ერთი მზარდი დამსაქმებელი და მაღალანაზღაურებადი სექტორია.
თავის მხრივ, ბოლო პერიოდში სამშენებლო სექტორში შეცვლილი ტრენდი ნაწილობრივ გამკაცრებული რეგულაციებით და ზოგადად, მთლიანი ეკონომიკის მდგომარეობით აიხსნება. თუმცა, ცხადია, რომ მშენებლობისა და უძრავი ქონების სექტორებზე სამშენებლო საქმიანობის რეგულირებისა და ფიზიკური პირების დაკრედიტების წესის გამკაცრებამ ზრდის ტემპზე თვალსაჩინო გავლენა იქონია, რაც, მისი უარყოფითი შედეგებიდან გამომდინარე, მიღებული გადაწყვეტილების გადახედვისა და შერბილების საჭიროებაზე მიუთითებს.
