უძრავი ქონების შეძენისას მოქალაქეთა დიდი ნაწილი მის შესახებ არსებულ სამართლებრივ მდგომარეობაზე ინფორმაციას არ ეცნობა, რაც მომავალში ქონებასთან დაკავშირებით არაერთი პრობლემის წარმოქმნის წინაპირობა ხდება. გადაცემაში „უძრავი ქონების პროსპექტი“, იურისტებმა იმ სამართლებრივ ასპექტებზე გაამახვილეს ყურადღება, რომელთა ცოდნაც მოქალაქეებს რისკებისგან დააზღვევს.
BLC-ის მმართველი პარტნიორი ქეთი ქვარცხავა მოქალაქეებს ურჩევს, რომ ნებისმიერი ტიპის გარიგებაში, როგორც ნასყიდობაში, ისე ქირავნობასა და იპოთეკაშიც, ქონების შესახებ უფლებრივ მდგომარეობას საჯარო რეესტრის დახმარებით გაეცნონ.
„პრაქტიკაში გვაქვს სიტუაციები, როდესაც ვხედავთ, რომ ადამიანები არ აქცევენ ყურადღებას ბინის იურიდიულ მდგომარეობას. ეს ძირითადად ახალაშენებულ შენობებს ეხება. იყო შემთხვევები, როცა ბინა არ იყო ექსპლუატაციაში მიღებული, შესაბამისად მისი უფლებრივი მდგომარეობის დარეგისტრირება იყო შეუძლებელი, შემდეგ ამას მოჰყვებოდა ის, რომ ერთი ბინა შეიძლება რამდენჯერმე გაყიდულიყო, გვქონდა ასეთი დავები. ასეთ შემთხვევაში ადგენ, ვის აქვს უკეთესი უფლება ამ ბინაზე და ა.შ.
პირველი უმნიშვნელოვანესი საკითხი ყველანაირ გარიგებაში - ნასყიდობაშიც, ქირავნობაშიც და იპოთეკაშიც არის ის, რომ გავეცნოთ ჩვენს უფლებებს და ქონების უფლებრივ მდგომარეობას. უნდა ჩავატაროთ მცირე სამართლებრივი ანალიზი. კარგი რეესტრის სისტემა გვაქვს, ერთი ფანჯრის პრინციპით შეგვიძლია რეესტრის საშუალებით დავადგინოთ ბინის უფლებრივი მდგომარეობა, რომელზეც ვრცელდება უტყუარობის პრეზუმფცია, ანუ რაც რეესტრშია, მას შეუძლია ენდოს ადამიანი. თუმცა არსებობს გამონაკლისებიც, როცა საჭიროა მონაცემების განახლება. იმისთვის, რომ რისკები დავაზღვიოთ, თუ მონაცემები ძველია, ამონაწერი უნდა განვაახლოთ.
მეორეა უფლებრივი მდგომარეობა ხელშეკრულების სახით. აქ მოვდივართ რამდენიმე კონტრაქტამდე, ნასყიდობის ხელშეკრულება და ამასთან დაკავშირებული ნაწილები. ნასყიდობის ხელშეკრულება თუ იდება დასრულებულ ფართზე, რომელზედაც ძველი მფლობელის არანაირი უფლება აღარ ვრცელდება, ასეთ შემთხვევაში ის მარტივი ხელშეკრულებაა. რეესტრშივე არის ხელშეკრულების ნიმუშები, რომლითაც შეუძლია იხელმძღვანელონ მხარეებმა.
ასევე, კიდევ ერთი საკითხია, როცა ქონება ან არ არის დასრულებული, ან მის გაყიდვასთან დაკავშირებით ძველ მფლობელთან ახალ მყიდველს კიდევ რაღაც უფლებები რჩება. აქ დეტალურად არის კონტრაქტი შესასწავლი, როდის, რა პირობებით ხდება მისი ჩაბარება. ერთია სახელშეკრულებო პირობები, მეორეა რა დგას მის უკან, რამდენად აქვს შემსრულებელს, მშენებელი იქნება ეს, ბროკერი თუ ნებისმიერი გამყიდველი, მისი ვალდებულებების შესრულების უნარი. ეს სხვა ტიპის კვლევას საჭიროებს. როდესაც სამართლებრივ ანალიზზე ვლაპარაკობთ, ყველაზე მარტივია მიმართონ იურისტს, რომელიც გაარკვევს ხელშეკრულებაში.
მნიშვნელოვანია ფინანსური საკითხიც. თუ არ გვყავს იურისტი და არ გვაქვს ამის შესაძლებლობა, ძალიან რთულია რომ გაერკვე და დარწმუნდე, რომ პირობითად მშენებელ კომპანიას აქვს დასრულების რესურსი. მეორე მომენტია აქ, რომ კომპანია, რომელიც გაყიდვით დაინტერესებულია, რაღაც ინფორმაცია თავის ინიციატივით წარმოადგინოს. არის მეორე გზა SARAS-ის სახით ( ბუღალტრული აღრიცხვის, ანგარიშგებისა და აუდიტის ზედამხედველობის სამსახური), სადაც სახელმწიფო ავალდებულებს კომპანიებს, რომ წარმოადგინონ ინფორმაცია. თუმცა, ყველა სამშენებლო კომპანია ამ სიებში არ შედის და ასევე ამ კომპანიებს ჰყავთ შვილობილი კომპანიები, რასაც აუცილებლად უნდა მიაქციონ ყურადღება, რადგან, რამდენად მწყობრად არის აგებული, რომ შვილობილის ვალდებულება გავრცელდეს მშობელ კომპანიაზე, კიდევ სხვა საკითხია“ - განაცხადა ქვარცხავამ.
უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის იურისტის ოთარ კაჭკაჭაშვილის თქმით, უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით ყველაზე ხშირად საქართველოში დავები ფინანსური ვალდებულებების გარკვევის მიმართულებით მიმდინარეობს.
„ნომერი პირველი არის, რომ სპეციალისტთან გავიაროთ კონსულტაცია. უნდა მივეჩვიოთ რომ პროფესიონალმა მოგვცეს რჩევები, რადგან ხშირად მოკვლევის შედეგების გაგება, შესაბამისი კვალიფიკაციის არმქონე კადრისთვის რთულია.
ხშირად ორგანიზაციებს აქვთ ფარული დავალიანებები, რომელიც არ ჩანს, ამაზე წვდომა მომხმარებელს არ აქვს. ჩვენს რეალობაში ხშირია შემთხვევები, როცა მშენებარე კომპანიისგან შეძენის შემთხვევაში, სამშენებლო კომპანიის მთლიანი ვალდებულება გავრცელდება ხოლმე ფიზიკურ პირებზე. მერე უწევთ გარკვევა, როდის წარმოიშვა ეს ვალდებულება და ა.შ. ამიტომ სიფრთხილეა საჭირო. არიან გაუმჭვირვალე კომპანიები, რომლებიც ფარავენ გარკვეულ ინფორმაციებს, იყენებენ სხვადასხვა კომპანიის ლოგოს, რომელთანაც კავშირი არ აქვთ.
რაც შეეხება მეორად ბინებს, აქაც შეიძლება იყოს კერძო დავალიანებები, როდესაც ადამიანებს აქვთ მესამე პირთან დავა სასამართლოში, ანდა საოჯახო მემკვიდრეობითი დავები არსებობდეს ამა თუ იმ ქონებაზე. შეიძლება ესაუბრო ერთ პირს და იყიდო მისგან, ხანდახან უფრო სწრაფად აძლევენ თანხას, ვიდრე რეესტრში მოახდენენ გაფორმებას, ან ე.წ. შინაურულ ხელშეკრულებებს დებენ, რაც რისკების შემცველია.“ - განაცხადა კაჭკაჭაშვილმა.
კითხვაზე როდის უნდა გადაიხადოს მყიდველმა უძრავი ქონების ღირებულება, მაშინ როცა ამონაწერი მის სახელზე მოვა თუ მანამდე, იურისტები აცხადებენ, რომ მსოფლიოს საუკეთესო პრაქტიკა ორივე მხარის უფლებები დაცულობისთვის სადეპოზიტო ანგარიშებზე თანხის განთავსებაა.
ქეთი ქვარცხავა ამბობს, რომ ბანკებში არსებულ სადეპოზიტო ანგარიშებზე მსგავსი მომსახურება საკმაოდ ძვირია, თუმცა იგივე შესაძლებლობა უკვე გაჩნდა ადვოკატისა და ნოტარიუსისთვის, თუმცა პრაქტიკაში მისი გამოყენება ჯერ არ ხდება.
„თანხის დეპონირებას რაც შეეხება, ერთია ბანკში, სადაც ეს პროდუქტი ნამდვილად ძვირია და მეორე და მესამე არის ადვოკატი და ნოტარიუსი, რომელსაც მიეცა უფლება რომ ჰქონდეს ცალკე ანგარიში იმისათვის, რომ კლიენტებისთვის სადეპოზიტო ანგარიშები გაიხსნას, ეს პრაქტიკაში ჯერ არ არის, თუმცა ამის შესაძლებლობა გაჩნდა და მხარეებს ამაზე ლაპარაკი უკვე შეუძლიათ.“- აღნიშნავს ქვარცხავა.
კიდევ ერთი საკითხი, რომელზეც შესაბამის თემატიკაზე მიძღვნილ გადაცემაში მხარეებმა ისაუბრეს, იპოთეკის ხელშეკრულებას ეხებოდა. იურისტები მოქალაქეებს კიდევ ერთხელ ურჩევენ, რომ იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხის გამოტანა ბანკიდან ყოველდღიური საჭიროებებისთვის არ გამოიყენონ, რადგან აქ ბინის დაკარგვის რისკები დიდია.
„პირველი და ამომავალი არის ის, რომ იპოთეკა არის მეორადი ვალდებულება, პირველი აქ არის სესხი. პირველი რაზეც უნდა იფიქროს მოსარგებლემ არის ის, როგორ შეუძლია პირველადი ვალდებულების სესხის ან სხვა პირველადი ვალდებულების შესრულება. თუ ამაში ეჭვი ეპარება, მაშინ იპოთეკა არის უკანასკნელი რაზეც შეიძლება იფიქროს.
მაგრამ მეორე მხრივ არის აქტივი, რომელიც მასში ცხოვრების უფლებას იძლევა, იქმნება მომავალი აქტივი. როდესაც გაქვს ერთი, ის შეიძლება იპოთეკით დატვირთო და შეიძინო მეორე, ანუ კარგი საბაზრო ბრუნვის პროდუქტია. აქ მთავარია, როგორ ვიყენებთ ამ აქტივს. არავითარ შემთხვევაში არ შეიძლება მისი გამოყენება ყოველდღიური საჭიროებისთვის, თუ ყოველდღიური ცხოვრებისთვის გვაკლდება ფული, ამისთვის ბინის დაგირავება ნიშნავს ბინის დაკარგვას. იმიტომ რომ თუ ამ ბინას ვიყენებთ, როგორც აქტივს მხოლოდ მაშინ შეიძლება ვილაპარაკოთ ამაზე", - განაცხადა გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ სტუმრობისას ქეთი ქვარცხავამ.
