აღსანიშნავია, რომ საქსტატის მონაცემებით, მიმდინარე წლის აპრილში ქვეყნის ეკონომიკა 44.8%-ით გაიზარდა. ასეთი მაღალი ეკონომიკური ზრდა ძირითადად ე.წ. "საბაზო ეფექტითაა" განპირობებული, თუმცა მთლიანი შიდა პროდუქტის ზრდის განმაპირობებელ ფაქტორებზე საქსტატში განმარტავენ, რომ 2021 წლის აპრილში, წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით, სხვა დარგებთან ერთად, მშენებლობაშიც მნიშვნელოვანი ზრდა დაფიქსირდა.
როგორი იქნება უძრავი ქონების ბაზარი პანდემიის შემდეგ - ამაზე საუბარი ჯერ ნაადრევია, თუმცა გარკვეული მიმართულებებით ტენდენციები დღეს უკვე იკვეთება. რა ფაქტორები მოქმედებს დღეს ბაზრის ცალკეულ სექტორებზე, როგორია პროგნოზები და მოლოდინები - ამ კითხვებზე პასუხი BMG-იმ „საქართველოს ბანკის“ კორპორაციული საბანკო მომსახურების დირექტორის მოადგილის ვალერი ნარსიასგან მოისმინა. პროფესიით ბიზნესის მართვისა და სოციალურ მეცნიერებათა ბაკალავრს, 2009 წლიდან, საბანკო სფეროში სხვადასხვა პოზიციებზე განსხვავებული სექტორების მიმართულებით მუშაობის მრავალწლიანი გამოცდილება აქვს. „საქართველოს ბანკში“ უძრავი ქონების კუთხით ის, 2017 წლიდან, კორპორატიულ საბანკო განყოფილებაში უძრავი ქონების განვითარებისა და ინფრასტრუქტურის მშენებლობის მიმართულებით მუშაობდა. ვალერი ნარსიამ დარგის ზოგად განვითარებაზე და ცალკეულ მიმართულებაში დღეს არსებულ ტენდენციებზე დეტალურად ისაუბრა.
- 2020 წელს პანდემიის პერიოდში საქართველოს მთავრობამ უძრავი ქონების ბაზრის ხელშეწყობის მიზნით, იპოთეკური სესხების სუბსიდირების პროგრამა წამოიწყო. მისი დასრულების შემდეგ დარგის წარმომადგენლები ელოდნენ, რომ უძრავი ქონების სექტორში გაყიდვები მნიშვნელოვნად შემცირდებოდა, თუმცა სხვადასხვა სექტორალური კვლევების მიხედვით, ბაზარზე მოთხოვნა არ შემცირებულა და რიგი მიმართულებით, მაგალითად, საცხოვრებელი ბინების ტრანზაქციების მაჩვენებლები მზარდია. რა მდგომარეობაშია დღეს უძრავი ქონების ბაზარი? რა ტენდენციები იკვეთება კრიზისული პერიოდის პარალელურად, რის ხარჯზე ნარჩუნდება მოთხოვნა?
სუბსიდირება, მოგეხსენებათ, ერთჯერადი აქტი იყო და ზოგად ტენდენციებზე დიდ გავლენას, საბოლოო ჯამში, ვერ მოახდენდა. სუბსიდირების მთავარ მიზანს წარმოადგენდა პანდემიის შედეგად უძრავი ქონების ბაზრის ხელოვნური ჩავარდნა არ მომხდარიყო და პროგრამამ თავისი როლი შეასრულა. მართლაც იყო მოლოდინები, რომ სუბსიდირების პროგრამის დასრულების შემდეგ რეალიზაციები კლებას დაიწყებდა, თუმცა უკვე ფაქტობრივ შედეგებზე დაყრდნობით შეგვიძლია ვთქვათ, რომ რეალიზაციების კლების ტენდენცია არ შეინიშნება; ზოგიერთ შემთხვევაში კი პირიქით, ჩვენ მივუახლოვდით პანდემიამდე არსებულ ნიშნულს. ამ ყველაფრის მთავარი მიზეზი უძრავ ქონებაზე არსებული ბუნებრივი მოთხოვნაა, რაც ბაზარზე არსებობს; განსაკუთრებით ბიუჯეტურ და საშუალო სეგმენტში.
- შიდა ბაზარზე პანდემიური გამოწვევების გარდა, სხვადასხვა ფაქტორები ახდენს გავლენას. უძრავი ქონების ბაზარზე რა მდგომარეობაა საფასო პოლიტიკის ნაწილში? რა ფაქტორები მოქმედებს ფასის ფორმირებაზე და რამდენად უნდა ველოდოთ უძრავი ქონების ფასის შემცირებას?
ბოლო რამდენიმე წლის სტატისტიკურ მონაცემებს თუ გავაანალიზებთ, დავინახავთ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები სტაბილურია და წლიდან წლამდე მნიშვნელოვან ცვლილებას არ განიცდის; ანალოგიური შედეგი გვიჩვენა პანდემიურმა წელმაც. მთავარი ფაქტორები, რომლებიც უძრავი ქონების ფასზე ახდენენ გავლენას მიწის ფასი, სამშენებლო მასალების ღირებულება, ვალუტის კურსი და სამშენებლო რეგულაციებია; ფასის ფორმირებაში მონაწილე ყველა ჩამოთვლილი ელემენტი ბოლო პერიოდში ისეთი მიმართულებით განვითარდა, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების შემცირების მოლოდინებს, სამწუხაროდ, ამცირებს.
- „კოლიერსის“ კვლევით იკვეთება, რომ თბილისსა და ბათუმში საცხოვრებელი ბინებზე მოთხოვნის ზრდის პარალელურად, ბათუმში მნიშვნელოვნად გაიზარდა პრემიუმ სეგმენტის ბინების გაყიდვები. საინტერესოა, როგორი მდგომარეობაა ამ მხრივ ბაზარზე, შეიცვალა თუ არა მომხმარებლის მოთხოვნები და შესაბამისად, როგორ ნაწილდება გაყიდვები უბნებისა და საცხოვრებელი ბინების ტიპის მიხედვით?
თბილისის ბაზარს თუ გავაანალიზებთ, ცალსახად შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ეკონომსეგმენტის ბინებზე (თბილისის არაცენტრალური უბნები) მოთხოვნა საკმაოდ მაღალია და პრაქტიკულად კონკრეტულად ამ სეგმენტში მოთხოვნის შემცირება არც პანდემიის დროს მომხდარა. რაც შეეხება ბინების ტიპებს, ჩვენი დაკვირვებით საინტერესო ტენდენცია გამოიკვეთა. კონკრეტულად, თბილისში საშუალო ზომის (50 – 80 მ2) ბინებზე მოთხოვნა, თითქმის ყველა საფასო სეგმენტში გაიზარდა და ეს მცირე ზომის ბინებზე მოთხოვნის კლების ფონზე მოხდა.
- როგორც გაყიდვების, ასევე ღირებულების მხრივ, რა ტენდენციები იკვეთება თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების რეალიზაციის ნაწილში? თქვენი შეფასებით, რა მიმართულებით უნდა განვითარდეს თბილისის საცხოვრებელი ბინების ბაზარი?
თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი რეალიზაციების თვალსაზრისით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ სტაბილურია. მთელი ბაზრის, დაახლოებით, 55%-60%-ს ეკონომსეგმენტის ბინები წარმოადგენს, რომლებიც ძირითადად ქალაქის არაცენტრალურ უბნებშია კონცენტრირებული. რაც შეეხება სარეალიზაციო ფასს, როგორც ზევით აღვნიშნეთ, ბოლო წლების განმავლობაში მნიშვნელოვანი ცვლილება არ განუცდია. ბოლო კვლევების მიხედვით, მომხმარებელმა უფრო მეტად საცხოვრებელ კომპლექსში დასასვენებელი და გასართობი ინფრასტრუქტურის არსებობაზე დაიწყეს ყურადღების გამახვილება; შესაბამისად, საცხოვრებელი ბინების ბაზარიც, ვფიქრობთ, ამ მიმართულებით უფრო მეტად დაიწყებს განვითარებას.
თბილისის საბინაო ფონდის, დაახლოებით, 75% მოძველებულია და განახლებას საჭიროებს. ვფიქრობთ, სწორედ ამ მიმართულებით უნდა მოხდეს განვითარების სწორი დაგეგმარება და არსებული მოძველებული შენობების ჩანაცვლება ახალი თანამედროვე ნაგებობებით. ვინაიდან ვაკანტური მიწის ნაკვეთები სულ უფრო და უფრო მცირდება, ძველის ახლით ჩანაცვლების საკითხი უძრავი ქონების ბაზარზე საშუალო და გრძელვადიან პერიოდში უფრო მეტად აქტუალური გახდება.
- რამდენად განსხვავდება თბილისში არსებული მდგომარეობისგან რეგიონებში საცხოვრებელი ბინების მოთხოვნა-მიწოდების სურათი? დღეს კრიზისის ფონზე რამდენად ვითარდება სხვადასხვა ქალაქში ეს სეგმენტი? როგორ აფასებთ რეგიონებში დარგის ამ ნაწილის განვითარების პერსპექტივებს - რამდენად აქვთ რეგიონებს საცხოვრებელი ბინების ბაზრის გაზრდის რესურსი?
როდესაც რეგიონებზე ვსაუბრობთ შეგვიძლია გამოვყოთ სამი ლოკაცია - ბათუმი, ბაკურიანი და გუდაური. სამივე ტურისტული ზონაა და შესაბამისად, ჯამურ ტრანზაქციებში საინვესტიციო ხასიათის გარიგებები ჭარბობს. ჩაკეტილი საზღვრებისა და ტურისტების სიმცირის ფონზე ვფიქრობთ, ყველაზე მეტად ნეგატიური გავლენა ამ სამ ბაზარზე იქნება.
რეგიონებში, სხვა ქალაქებს რაც შეეხება, დღეის მდგომარეობით ბაზარი საკმაოდ მცირეა და განვითარების დაბალ საფეხურზე იმყოფება, თუმცა ზოგადად, ურბანიზაციის ზრდის ფონზე ვფიქრობთ, უფრო მეტად განვითარების შესაძლებლობა არსებობს.
- რაც შეეხება დარგის უძრავი ქონების ბაზრის სხვა მიმართულებებს, პანდემიამ საოფისე ბაზარზეც მნიშვნელოვანი გავლენა იქონია. ამასთან, მისი ძირითადი ნაწილი თბილისშია თავმოყრილი. 2020 წელს არსებული მდგომარეობის გათვალიწინებით ყველა ტიპის ბიზნეს ცენტრებში ვაკანტურობის კოეფიციენტი გაიზარდა, ხოლო საიჯარო ფასები შემცირდა. რა მდგომარეობაა დღეს ამ ნაწილში, გაჩნდა თუ არა მოთხოვნა საოფისე ბაზარზე და გასული წლის შემდეგ დაკორექტირდა თუ არა იჯარის ფასები?
საოფისე უძრავ ქონებაზე ვაკანტურობის კოეფიციენტის ზრდა ლოგიკურია, ვინაიდან უკვე ერთ წელზე მეტია კომპანიების უმეტესობა თავის თანამშრომლებს სახლიდან მუშაობის შესაძლებლობას აძლევს. დისტანციურ მუშაობაზე გადასვლის გადაწყვეტილება უფრო მეტად შედარებით მსხვილმა ორგანიზაციებმა მიიღეს, რომლებსაც მაღალი კლასის საოფისე ფართები ჰქონდათ დაკავებული ან პოტენციურად განიხილებოდნენ ახალი, თანამედროვე საოფისე შენობების დამქირავებლად. მნიშვნელოვანი გამოცოცხლება საოფისე უძრავი ქონების ბაზარზე, ჯერჯერობით, არ შეიმჩნევა, თუმცა ვფიქრობთ, ეკონომიკის სრულ გახსნასთან და ვაქცინაციის პროცესის დაჩქარებასთან ერთად მოთხოვნის აღდგენა იქნება სწრაფი.
- რამდენადაა მოსალოდნელი კოვიდმა ქცევა ისე შეცვალოს, რომ ნაკლები მოთხოვნა იყოს საოფისე ფართებზე?
პანდემია, ცხადია, საოფისე მუშაობის სტილსა და წესებში გარკვეულ კორექტირებას შეიტანს; დღეს საოფისე კულტურასთან დაკავშირებით მრავალნაირი მოსაზრება და პროგნოზი არსებობს და ალბათ, დრო გვიჩვენებს თუ როგორ მოხდება ბაზრის განვითარება, თუმცა პირადად ჩვენი ოფისის გამოცდილებიდან გამომდინარე, ოფისებზე უარის თქმა ნაკლებად მოსალოდნელია. ჩვენი, ყველას ბუნებრივი მოთხოვნილებაა ადამიანებთან ურთიერთობა და შესაბამისად, მოლოდინია, რომ ეს ბაზარიც თანდათან გამოცოცხლდება.
- ასევე პანდემიის პერიოდში ინტერესი და მოთხოვნა ქოვორქინგ სივრცეების მიმართ. თქვენ როგორ უყურებთ საოფისე ფართების ამ მიმართულების განვითარების პერსპექტივებს?
ბოლო წლების განმავლობაში "ქოვორქინგ" სივრცეების განვითარება სწრაფი ტემპით დაიწყო, ვფიქრობთ, საკმაოდ საინტერესო კონცეფციაა, ვინაიდან მსგავსი სივრცის ქირაობა დიდ მოქნილობას, მოკლევადიანი კონტრაქტის შესაძლებლობას იძლევა და დამქირავებლის მიერ კაპიტალური დანახარჯების განხორციელებას არ მოითხოვს. 10 – 20 კაციანი კომპანიებისთვის და ასევე, მოკლევადიანი პროექტებზე მომუშავე ჯგუფებისთვის შესაძლოა, უალტერნატივო შეთავაზებაც კი იყოს.
- სავაჭრო სივრცეები უძრავი ქონების ბაზრის ერთ-ერთი მოწყვლადი მიმართულება აღმოჩნდა. ორი ლოქდაუნის ფონზე სავაჭრო ცენტრების ხელმძღვანელები ვაკანტურობის გაზრდილ მაჩვენებლებზე და შემცირებულ ფასებზე საუბრობენ. ხილულია ძირითად სავაჭრო ქუჩებზე დახურული მაღაზიების რაოდენობის ზრდაც. თქვენი აზრით, როდიდან შეიძლება სავაჭრო ფართების მიმართულებით აღდგენის დაწყება და რამდენად სწრაფად მოხდება ეს? დღეს, რამდენად შეიმჩნევა აღდგენის ნიშნები?
ზოგადად, სავაჭრო და კომერციული უძრავი ქონების როგორც საიჯარო ფასის, ასევე დატვირთულობის კოეფიციენტის ზრდა, დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად სწრაფად აღდგება ეკონომიკა. დღესდღეობით გამოცოცხლება შეინიშნება შედარებით კონცენტრირებული და ორგანიზებული სავაჭრო ობიექტების შემთხვევაში.
რაც შეეხება აღდგენას, ვფიქრობთ, მოლების შემთხვევაში ეფექტი უფრო სწრაფი იქნება, ვიდრე ძირითადი სავაჭრო ქუჩების შემთხვევაში, ვინაიდან დღეს დაფიქსირებული შედეგი, რომ ძირითად სავაჭრო ქუჩებზე ვაკანტურობის კოეფიციენტი გაიზარდა, მხოლოდ პანდემიას არ უკავშირდება. შეიცვალა მომხმარებლების გემოვნება და ამასთან თანამედროვე სავაჭრო ცენტრებმა თავიანთ მომხმარებლებს უფრო მეტად კომფორტული სერვისი შესთავაზეს, რაც ქუჩის პირობებში რთულად მისაღწევია (საპარკინგე სივრცე, მაღაზიების ფართო არჩევანი, საბავშვო გასართობი სივრცეები, კვების ობიექტები და ა.შ.). სავარაუდოდ, ძირითადი სავაჭრო ქუჩების კონცეფცია ეტაპობრივად შეიცვლება და აღნიშნული ქუჩების ინფრასტრუქტურის განვითარებასთან ერთად უფრო მეტად ტურისტული/დასასვენებელი ობიექტებით დაიტვირთება.
